Fini l’euphorie pour le marché immobilier ? On arrive peut-être en bout de cycle. Après des années de hausse et un effet post-covid qui a artificiellement fait gonfler les prix, on assiste depuis quelques mois au début d’un retournement du marché. Ce mouvement intervient à la conjonction de plusieurs phénomènes avec le resserrement des conditions de crédit immobilier, l’inflation forte, en particulier sur les prix de l’énergie, et un contexte économique global très incertain. Quelques clés pour comprendre ce qui se profile pour l’année prochaine.
De l’emballement à l’attentisme
Les dernières années ont été particulièrement fastes pour le marché de l’immobiler, notamment à Nantes qui a vu les prix monter à mesure que son attractivité augmentait. Faible taux de chômage, proximité de la région parisienne grâce au TGV, qualité de vie et proximité de la mer, celle qui paraissait un peu endormie il y a 20 ans est devenue hyper dynamique. D’où une forte demande qui a fait s’envoler les prix, avec un pic juste après la crise covid. Mais le contexte économique incertain nourri par l’inflation, la guerre en Ukraine et les restrictions de crédit fait que de nombreux projets immobiliers ont été reportés.
Un effet retard sur les statistiques
Une des caractéristiques de l’immobilier, c’est qu’il y a une certaine inertie pour que ce qui se constate sur le terrain se reflète dans les chiffres publiés par différents médias. Il y a en effet un délai relativement long entre la réalisation des transactions et la remontée dans les études statistiques. Ainsi, on évalue à 6 mois le décalage entre la tendance et sa visibilité dans les chiffres. On peut nous annoncer une poursuite de la hausse du marché alors qu’en réalité le ralentissement est déjà là. Une baisse, mais pas encore un effondrement Alors, est-ce que ça « krach » ? Pas vraiment, on n’assiste pas encore à une baisse généralisée, mais plutôt à un ralentissement global. Une maison dans le quartier qui partait autrefois dans la semaine est partie en deux mois en cette fin d’année. Cela est dû à la remontée franche des taux immobiliers. Les capacités d’emprunt diminuent, les apports demandés par les banques augmentent et la loi de l’offre et de la demande aidant, les prix se tassent. Les délais de vente qui s’allongent en témoignent.
Un marché immobilier fragmenté
Même à l’intérieur de la métropole nantaise, le marché n’est pas homogène, certains biens subissent plus que d’autres le retourne- ment de tendance. Les appartements ou les maisons sans extérieur, l’hyper centre-ville à cause de la médiatisation de certains faits-divers, les biens « atypiques » auront plus de mal à trouver preneur. Il convient donc d’être très prudent, acquéreurs comme vendeurs pour déterminer le juste prix des biens immobiliers. C’est dans ce contexte qu’un avis expert sur le marché local vous sera très utile pour vendre ou acheter au meilleur prix.
Que se passera-t-il en 2023 ?
On anticipait un marché plus calme en 2022, une tendance traditionnelle les années d’élection, mais personne n’avait anticipé les bouleversements économiques liés à la guerre en Ukraine. Pour 2023, même si on ne peut en avoir la certitude, il est probable qu’on soit sur la même tendance que sur ce second semestre 2022, avec des taux immobiliers qui vont remonter graduellement. Pour donner une idée, après un plancher aux alentours de 1%, on pourrait d’après les projections être sur une moyenne d’environ 3% en 2023. Par rapport à la moyenne des projets immo- biliers, cela occasionnerait une baisse de 15 à 20% des capacités d’emprunt, autant dire que de nombreux projets immobiliers devront être revus à la baisse voire abandonnés.
Un vrai krach immobilier pour 2023 ?
Malgré ces perspectives très incertaines, il reste quelques bases solides qui n’augurent pas forcément d’un krach généralisé du marché. Le rêve de propriété des français est toujours présent, des investisseurs dont les projets avaient été stoppés par le covid ont encore des placements à réaliser, les banques chercheront toujours de nouveaux clients à rentrer en portefeuille.
Par ailleurs, la loi de l’offre et de la demande s’impose toujours et malgré la réduction du nombre d’acquéreurs, la tension immobilière reste forte à Nantes. On ne construit toujours pas assez de logements neufs pour répondre à l’attractivité de la métropole et certains quartiers résidentiels restent très majoritairement pavillonnaires et ne sont pas forcément remplacés par des immeubles.
Les aides à la rénovation énergétique per- mettent aux propriétaires de valoriser leurs biens pour proposer des loyers plus élevés, une aubaine quand un certain nombre de passoires énergétiques seront bientôt impossibles à louer suite aux nouvelles contraintes règlementaires.
Côté location, les nantais peinent toujours à trouver des logements, les biens partent vite et seuls les dossiers les plus solides ont une chance de passer.
Seuls certains quartiers qui ont bénéficié d’un effet de bulle pourront être sanctionnés d’une correction importante de prix (par exemple l’hypercentre dont les grands appartements de standing peinent à trouver des acquéreurs).
Pour le reste, il semble raisonnable de penser que l’inversion de la tendance se fasse de façon plus mesurée, de quelques pourcents seulement par rapport à la période faste très récente.
Un projet immobilier en 2023 ?
Rencontrons-nous pour parler stratégie de vente, une stratégie adpatée à ce contexte économique, mais surtout à votre bien, votre projet immobilier !
Laure Boucher • Noovimo
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