Quel bilan pour l’ immobilier de 2023 ?

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2023 aura été une année compliquée pour le marché immobilier avec une importante baisse du volume des transactions (-18% par rapport à 2022) due à l’effet conjugué de la hausse des taux d’emprunt et des prix qui ont tardé à baisser. La rencontre entre acquéreurs et vendeurs a eu du mal à se faire, notamment avec la raréfaction des primo-accédants. Comment analyser cette situation et quelles perspectives pour 2024 ? Je suis allée interviewer Michaël Tridon, directeur de l’agence de courtage chez Ymanci rond-point de Rennes. Véritable partenaire dans l’acquisition d’un bien, il nous partage son point de vue éclairé.​

L’année 2023 vient de s’achever, quel bilan en tirer ?

Plutôt positif, malgré la conjoncture liée à la forte hausse régulière des taux tout au long de l’année 2023. On a été contraints par l’augmentation du taux d’usure qui a impacté la capacité d’emprunt de nos clients. Pour certains d’entre eux, c’est même lui qui les a contraints à devoir annuler leur projet, puisqu’ils ont vu leur prêt refusé. En théorie, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est là pour protéger l’emprunteur, mais avec la hausse des taux qu’on a connue + le coût de l’assurance, certains clients ont rapidement dépassé le taux d’usure. C’est particulièrement vrai pour la clientèle de plus de 50 ans, car plus on avance dans l’âge, plus l’assurance est onéreuse, on atteint donc plus rapidement ce plafond pour l’emprunt.

Comment a évolué le marché immobilier à Nantes et quelles sont les projections pour l’année 2024 ?

Je ne suis pas agent immobilier, mais en tant que courtier, j’ai pu constater qu’on est sur un marché chahuté, avec une baisse sensible des transactions. Pour ce qui concerne les prix, on est sur une tendance baissière entre 10 et 30%, selon la typologie de bien et des quartiers. 

Mais pour notre quartier Hauts-Pavés, on est sur un secteur qui “résiste” plutôt bien. C’est un quartier résidentiel où l’on touche une clientèle assez large sur des biens qui sont généralement de qualité. On bénéficie de la dynamique du secteur, bien desservi, avec une vraie vie de quartier, ses commerçants…

Une baisse des taux va-t-elle pointer son nez en 2024 ?

Si on regarde la tendance, les taux sont passés d’environ 1,05% en janvier 2022 à 4,12% en décembre 2023 pour des prêts sur 20 ans, c’est un changement majeur par rapport aux années précédentes. Mais les taux sont plutôt en train de se stabiliser, on a même quelques baisses chez certains partenaires bancaires fin 2023. En tout cas, tous réouvrent totalement la porte du crédit en 2024, ce qui est plutôt favorable et positif pour l’année à venir.

Je pense que le blocage lié au taux d’usure est derrière nous. Aujourd’hui on va plutôt être impacté par la notion de DPE, d’apport, ou de taux d’endettement.

Donc des clients qui n’ont pas eu leur financement en 2023 peuvent retenter en 2024 ?

Tout à fait, on n’est pas loin du pic, s’il n’est pas déjà derrière nous, les choses vont se stabiliser en 2024. Maintenant on a les cartes en main, on a les critères qu’on doit respecter : les fameux 35 % d’endettement, la durée de 25 ans, l’apport qui doit idéalement couvrir les frais sur le crédit… Si on coche toutes ces cases-là, il n’y a pas de raison qu’on ne puisse pas accéder au crédit et donc à la propriété. 

Quelles sont les nouveautés du côté des avantages fiscaux pour investir dans l’immobilier ?

Il n’y a pas énormément de nouveautés, le PTZ (prêt à taux zero) actuel est prolongé jusqu’à fin mars 2024 (notamment sur les maisons individuelles).

Par contre, les plafonds des revenus fiscaux de référence et les montants ont été revus à la hausse, ce qui va élargir le nombre de dossiers éligibles et ouvrir de nouvelles opportunités pour 2024.

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Quelles sont les bonnes résolutions 2024 à adopter pour acheter ?

Ne pas se bloquer sur la notion de DPE (Diagnostic Performence Énergétique). On peut par exemple bénéficier d’un éco-prêt à taux 0% pour effectuer des travaux de rénovation énergétique. Il y a par ailleurs des critères qui vont être assouplis pour les aides de Ma Prim Renov, donc on aura encore plus de facilités de financement.

Ne pas oublier qu’il sera possible à l’avenir de renégocier ses taux de prêt. Si dans 1 an ou 2 les taux repartent à la baisse, il sera toujours possible de revenir vers votre courtier pour renégocier votre dossier et vous faire faire de belles économies ou repartir sur un nouveau projet. Donc si vous avez la capacité d’emprunt et un projet, foncez ! La pierre reste une valeur sûre !